जमीन के मालिकाना हक को लेकर बड़ा बदलाव, प्रॉपर्टी खरीद से पहले जान लें नए नियम ?

Udaipur Times, Land Ownership Rights in India: भारत में जमीन के मालिकाना हक को लेकर अलग-अलग नियम है। देश के अलग-अलग राज्यों में इसको लेकर नियम, कानून और शब्दावली अलग-अलग हैं। शहरी अचल संपत्ति में फ्रीहोल्ड और लीजहोल्ड सबसे आम शब्द हैं, वहीं भारत में पट्टा, भूमिधारी और रैयती जैसे राज्य-विशिष्ट भूमि स्वामित्व के रूप भी मौजूद हैं। आज हम आपको इन सारे नियमों के बारें में बताने जा रहे हैं-

फ्रीहोल्ड ओनरशिप (Freehold ownership)

भारत में, फ्रीहोल्ड संपत्ति का अर्थ है भूमि और उस पर बने किसी भी ढांचे पर पूर्ण स्वामित्व और नियंत्रण, जिसमें किसी भी प्रकार के परिवर्तन के लिए उच्च अधिकारी से अनुमति लेने की आवश्यकता नहीं होती है। संपत्ति जीवन भर के लिए पूरी तरह से आपकी होती है। फ्रीहोल्ड मालिक के रूप में, आप संपत्ति का नवीनीकरण कर सकते हैं , उसे बेच सकते हैं या अपने उत्तराधिकारियों को सौंप सकते हैं। आपको किसी भी प्रकार के भूमि प्राधिकरण से अनुमति लेने की आवश्यकता नहीं है। आपको नियमित पट्टे संबंधी शुल्क भी नहीं चुकाने होते हैं।

लीजहोल्ड संपत्ति (Leasehold property)

भारत में अधिकांश फ्लैट और अपार्टमेंट लीजहोल्ड संपत्ति हैं, जिसका अर्थ है कि जब आप उन्हें खरीदते हैं, तो आप वास्तविक मालिक से संपत्ति लीज पर लेते हैं। आप जमीन के मालिक नहीं होते, लेकिन आप एक निश्चित अवधि के लिए घर या फ्लैट में रह सकते हैं। लीज की अवधि आमतौर पर लंबी होती है, जो 30 से 99 वर्ष तक और कुछ मामलों में 999 वर्ष तक भी हो सकती है। लीज की अवधि के दौरान, आपको भूमि किराया, रखरखाव शुल्क और सेवा शुल्क का भुगतान करना होगा। पट्टा अवधि समाप्त होने पर स्वामित्व अधिकार मूल स्वामी को वापस मिल जाते हैं, जब तक कि पट्टा नवीनीकृत न हो जाए या उसे पूर्ण स्वामित्व में परिवर्तित न कर दिया जाए।

पट्टा भूमि (Leasehold land)

पट्टा शब्द का प्रयोग भारत के कई राज्यों में भूमि और राजस्व अभिलेखों में आम तौर पर किया जाता है। हालांकि, पूरे देश में इसका एक समान अर्थ नहीं है। राज्य और भूमि के प्रकार के आधार पर, पट्टा किसी भूमि पर मान्यता प्राप्त अधिकारों को दर्ज या स्थापित कर सकता है। इन अधिकारों की प्रकृति, जिसमें भूमि का हस्तांतरण शामिल है, संबंधित राज्य के कानून पर निर्भर करती है। इसलिए, पूरे भारत में पट्टा को स्वतः ही पूर्ण स्वामित्व का पर्यायवाची नहीं माना जाना चाहिए।

भूमिदारी अधिकार (tenure rights)

भूमिदारी कुछ राज्यों के कानूनों के तहत मान्यता प्राप्त भूमि स्वामित्व का एक रूप है, विशेष रूप से कृषि भूमि के संबंध में। उदाहरण के लिए, उत्तर प्रदेश राजस्व संहिता के तहत उत्तर प्रदेश राज्य हस्तांतरणीय अधिकारों वाले भूमिधरों के साथ-साथ गैर-हस्तांतरणीय अधिकारों वाले भूमिधरों को भी मान्यता देता है। यह अंतर महत्वपूर्ण है

क्योंकि भूमि को बेचने या हस्तांतरित करने की क्षमता व्यक्ति द्वारा धारित भूमिधारी अधिकारों की श्रेणी पर निर्भर कर सकती है।

रैयती अधिकार भूमि स्वामित्व Raiyari Rights (Land Ownership)

भारत के कुछ हिस्सों में, विशेष रूप से कृषि भूमि के संबंध में, रैयती अधिकार भूमि स्वामित्व का एक अन्य रूप है। रैयती भूमि का सटीक अर्थ और इससे जुड़े कानूनी अधिकार संबंधित राज्य के कानूनों पर निर्भर करते हैं। ऐसे अधिकार कानूनी रूप से मान्यता प्राप्त कब्ज़ा और खेती के अधिकार प्रदान करते हैं, साथ ही हस्तांतरण पर प्रतिबंध भी लागू होते हैं। इसलिए रैयती अधिकारों को स्वतः ही अप्रतिबंधित फ्रीहोल्ड स्वामित्व के बराबर नहीं माना जाना चाहिए।

अपार्टमेंट का स्वामित्व (Apartment Ownership)

शहरी खरीदारों के लिए, अपार्टमेंट का स्वामित्व संपत्ति के स्वामित्व का एक अन्य प्रमुख रूप है। जब कोई व्यक्ति फ्लैट खरीदता है, तो खरीदार आमतौर पर व्यक्तिगत अपार्टमेंट के स्वामित्व के साथ-साथ लागू कानून और परियोजना दस्तावेजों के तहत प्रदान किए गए साझा क्षेत्रों और सुविधाओं में अपने अधिकार और हित प्राप्त कर लेता है।

 उदाहरण के लिए, किसी अपार्टमेंट परियोजना के नीचे की भूमि स्वयं फ्रीहोल्ड या लीजहोल्ड हो सकती है। इसका अर्थ यह है कि फ्लैट का स्वामित्व और नीचे स्थित भूमि का स्वामित्व संबंधित हैं, लेकिन जरूरी नहीं कि वे एक ही अवधारणा हों।

 सहकारी या समाज-आधारित स्वामित्व कुछ आवासीय संपत्तियों का विकास सहकारी आवास समितियों या इसी तरह की कानूनी संरचनाओं के माध्यम से किया जाता है। व्यक्तिगत सदस्यों के अधिकार समिति की कानूनी संरचना, भूमि के स्वामित्व, हस्तांतरण या पट्टा व्यवस्था और लागू राज्य कानूनों पर निर्भर करते हैं।

परिणामस्वरूप, सहकारी आवास संपत्तियों को पूरे भारत में स्वामित्व की एक समान श्रेणी के रूप में नहीं माना जा सकता है। महत्वपूर्ण बात यह है कि इन शब्दों का अर्थ हर राज्य में एक जैसा नहीं होता। किसी व्यक्ति के अधिकारों का स्वरूप संबंधित राज्य के कानून, संपत्ति के कानूनी दस्तावेजों और भूमि के मूल रूप से प्रदान या हस्तांतरित किए जाने की शर्तों पर निर्भर करता है। भारत सरकार के डिजिटल इंडिया भूमि अभिलेख आधुनिकीकरण कार्यक्रम के माध्यम से अधिक निर्णायक भूमि-स्वामित्व प्रणाली की ओर भी बढ़ रहा है, जिसका उद्देश्य भूमि अभिलेखों का आधुनिकीकरण करना और स्वामित्व संबंधी जानकारी की विश्वसनीयता और पहुंच में सुधार करना है।

प्रॉपर्टी खरीदते समय धोखाधड़ी से कैसे करें बचाव

नेशनल बिल्डिंग कोड और रेरा के अनुसार, जमीन खरीदने से पहले कम से कम 30 सालों पुराने मालिकों का इतिहास तथा कर्ज-बंधक से जुड़े भारमुक्त प्रमाण पत्र की जांच जरूर करनी चाहिए। रजिस्ट्री के बाद नामांतरण (म्यूटेशन) जरूर करवाएं, ताकि राजस्व रिकॉर्ड में आपका नाम दर्ज हो जाए। इससे भविष्य में विवाद की आशंका काफी कम हो जाती है।