अब मकान बनवाने के नियमों में हुआ बड़ा बदलाव, जाने क्या-क्या पाबंदियां हुई खत्म ?

Rules for constructing houses : राजधानी पटना सहित सभी शहरों में, अब किसी भी इमारत के निर्माण के लिए कम से कम 3.7 मीटर (12 फीट) चौड़ी पहुंच सड़क (एक्सेस रोड) होना अनिवार्य होगा। यह प्रावधान नए बिल्डिंग बायलॉज (भवन उपनियमों) का हिस्सा है, जिसे मंगलवार को राज्य मंत्रिमंडल ने मंजूरी दी है। इन नियमों के तहत, किसी इमारत तक जाने वाली सड़क की आवश्यक चौड़ाई, अधिसूचित मास्टर प्लान या विकास योजना के अनुसार तय की जाएगी। इसके अलावा, अगर कोई भवन मालिक सड़क के लिए अपनी जमीन देता है, तो उसे अपने फ्लोर एरिया रेशियो (FAR) में आनुपातिक वृद्धि पाने का अधिकार होगा। इन नए बायलॉज के लागू होने के बाद, 2014 के बिल्डिंग बायलॉज रद्द हो जाएंगे।

नए बायलॉज में इमारतों को तीन जोखिम स्तरों में बांटा गया है: कम, मध्यम और उच्च। 10 मीटर तक की ऊंचाई वाली आवासीय और व्यावसायिक इमारतें 'कम जोखिम' (लो-रिस्क) श्रेणी में आती हैं; इनके लिए स्व-घोषणा (सेल्फ-डिक्लेरेशन) के आधार पर जल्दी बिल्डिंग परमिट प्राप्त किया जा सकता है।

10 मीटर से अधिक और 24 मीटर तक की ऊंचाई वाली इमारतों को 'मध्यम जोखिम' (मीडियम-रिस्क) श्रेणी में रखा गया है, जिनके बिल्डिंग प्लान की तकनीकी मंजूरी आर्किटेक्ट स्तर पर ही दी जा सकती है। 24 मीटर से अधिक ऊंची इमारतों को 'उच्च जोखिम' (हाई-रिस्क) श्रेणी में रखा गया है, जिनके लिए नगर निकाय या संबंधित प्राधिकरण से मंजूरी लेना आवश्यक होगा।

सभी प्लॉट के लिए 3.0 का बेस FAR

नए बिल्डिंग बायलॉज में सभी प्लॉट के लिए 3.0 का एक समान बेस फ्लोर एरिया रेशियो (FAR) तय किया गया है। साथ ही, अतिरिक्त 'प्रीमियम FAR' खरीदने का भी प्रावधान है यानी मालिक पैसे देकर अतिरिक्त FAR हासिल कर सकते हैं। नए बायलॉज में इमारत की ऊंचाई की पाबंदियों में भी काफी ढील दी गई है; सुरक्षा जरूरतों को ध्यान में रखते हुए, इमारत की ऊंचाई की अधिकतम सीमा (अपर लिमिट) को हटा दिया गया है। इससे शहरी क्षेत्रों में ऊंची इमारतों के निर्माण में आसानी होगी।

सेटबैक और पार्किंग नियमों में बदलाव

नए बिल्डिंग बायलॉज के तहत, अब इमारत के चारों तरफ सेटबैक छोड़ने की अनिवार्यता को बदलकर केवल एक तरफ सेटबैक छोड़ने का प्रावधान किया गया है। यह बदलाव इसलिए किया गया है ताकि आपातकालीन वाहन इमारत के पिछले हिस्से तक पहुंच सकें। 15 मीटर तक की ऊंचाई वाली इमारतों के लिए 3.7 मीटर का सेटबैक छोड़ना जरूरी होगा। ऊंचाई में हर अतिरिक्त तीन मीटर की वृद्धि के साथ, सेटबैक (खाली छोड़ी जाने वाली जगह) में 0.3 मीटर की बढ़ोतरी होगी, जो अधिकतम नौ मीटर तक हो सकती है। एक निश्चित आकार से छोटी इमारतों को इस नियम से छूट दी जा सकती है।

अनिवार्य पार्किंग प्रावधान

नए भवन उपनियमों (बिल्डिंग बायलॉज) के तहत पार्किंग की व्यवस्था अनिवार्य कर दी गई है। पार्किंग की जरूरत का हिसाब प्रति कार 15 वर्ग मीटर के आधार पर लगाया जाएगा। आवासीय इमारतों में, हर आवासीय इकाई (रेजिडेंशियल यूनिट) के लिए एक कार पार्किंग की जगह होना अनिवार्य है। 

शैक्षणिक, व्यावसायिक और संस्थागत इमारतों में, हर 100 वर्ग मीटर के निर्मित क्षेत्र (बिल्ट-अप एरिया) के लिए एक पार्किंग स्पेस जरूरी है, जबकि औद्योगिक और भंडारण (स्टोरेज) इमारतों में, हर 300 वर्ग मीटर के लिए एक पार्किंग स्पेस की आवश्यकता होगी। सभी मंजिलों पर पार्किंग की अनुमति है, और अनिवार्य पार्किंग क्षेत्र को 'फ्लोर एरिया रेशियो' (FAR) की गणना में शामिल नहीं किया जाएगा।

ग्रीन बिल्डिंग्स के लिए अतिरिक्त FAR

ग्रीन बिल्डिंग्स को बढ़ावा देने के लिए, तीन मान्यता प्राप्त रेटिंग मानकों पर आधारित एक प्रणाली शुरू की गई है। इसके तहत प्रोजेक्ट्स को अतिरिक्त FAR दिया जाएगा: तीन-स्टार रेटिंग के लिए 5%, चार-स्टार रेटिंग के लिए 10%, और पांच-स्टार रेटिंग के लिए 15%। इसके अलावा, बिल्डिंग प्लान की मंजूरी पांच साल तक मान्य रहेगी और निर्धारित शुल्क का भुगतान करने पर इसे अपने आप रिन्यू (नवीनीकृत) किया जा सकेगा। 

पहले से बनी इमारतें भी तय प्रक्रिया का पालन करके और जरूरी शुल्क चुकाकर बिल्डिंग परमिट प्राप्त कर सकती हैं। बिल्डिंग परमिट में ही 'फायर नो-ऑब्जेक्शन सर्टिफिकेट' (NOC) शामिल होगा, जिससे अलग से NOC लेने की जरूरत नहीं पड़ेगी।